住宅物业管理增速放缓后，以商企物业为主的物企价值正在重塑。
3月28日下午，素有“高端商务物业第一股”之称的卓越商企服务举办2021年度线上业绩发布会，董事会主席、执行董事李晓平、执行董事、总经理郭莹、首席运营官杨志东、财务总监吕力出席会议。
数据显示，2021年全年，卓越商企服务实现营业收入34.68亿元，同比增长37.3%，三年复合增长率为37.4%；毛利润为9.6亿元，年增长率高达44.6%；归母净利润为5.1亿元，同比增长57%。
3月29日，受业绩消息影响，卓越商企服务股价午间上涨5.33%。截至发稿，卓越商企服务每股报3.95港元，总市值48.20亿港元。
在管面积为4120万平方米
卓越商企服务的历史最早可追溯至1999年，为卓越集团旗下子公司，于2020年10月19日卓越商企服务赴港上市。卓越商企服务专注商务物业管理服务，主营业务分别为商务物业、公共与工业物业、住宅物业、增值服务，对应在营业收入上的占比分别为57%、10%、9%、23%。
报告期内，基础物业管理服务收入为26.31亿元，同比增加24.6%；增值服务收入7.81亿元，同比增加117.7%；其他业务收入5580万元。从收入结构上看，基本物业的收入贡献比高达75.9%，主要是期内在管面积增加所致。
截至2021年12月31日止年度内，卓越商企服务总合约物业面积为5677万平方米，同比增长27%；在管面积为4120万平方米，较2020年同期3200万平方米上升28.7%；合约项目覆盖城市50座，在管项目覆盖城市41座。
其中，商务物业在管面积1790万平方米，占比为43.5%；公共及工业物业在管面积920万平方米，占比为22.5%；住宅物业1400百万平方米，占比为34.0%。
从区域来看，卓越商企服务在管项目中，位于中国经济最发达的一线城市及新一线城市在管面积为3494万平方米，占比达85%；位于大湾区及长三角区域在管面积分别为1778万平方米和940万平方米，占比分别为43%和23%。
为保持稳定的面积增长，卓越商企服务也有意加入收并购的队伍。卓越商企服务表示，“有关注到一些房企在今年的周期当中出现了一些困难，公司也会关注这样的标的。”
在标的的选择上，卓越商企服务倾向于主要布局区域内。卓越商企服务执行董事、总经理郭莹表示，“对于卓越商企服务来讲，希望标的有一定体量商务的物业，此外，拥有一些一线、新一线城市或者高端住宅的标的也是我们关注的对象。”
增值服务收入同比增长118%
在成本上升、物业费提价空间缩小、物企盈利下降的行业大背景下，卓越商企服务实现了毛利率和毛利润的稳步上升。
毛利率方面，自2020年起卓越商企服务连续两年出现增长。数据显示，2020年卓越商企服务毛利率为26.29%，较2019年的23.61%上升2.68个百分点；2021年毛利率为27.68%，较2020年提升1.4个百分点。
从业务类型来看，增值服务和住宅物管毛利率的大幅上升是影响卓越商企服务2021年综合毛利率稳中有升的主要原因。其中，卓越商企服务住宅物业毛利率17.0%，同比增长5.8个百分点；增值服务毛利率41.5%，提升了6.9个百分点。
同样受增值服务影响，报告期内，卓越商企服务毛利润为9.6亿元，较2020年的6.64亿元同期增长44.6%。卓越商企服务进一步表示，业绩期内公司各业务毛利润保持稳定，增长主要因为增值服务的毛利贡献从2020年18.7%提升到34%。
也就是说，增值服务多元化快速增长，带动了卓越商企服务毛利率和毛利润的双双上涨。
资料显示，卓越商企服务增值服务包括资产服务、建筑机电服务、企业服务、和专业增值服务四大类别。2021年，卓越商企服务增值服务收入7.81亿元，同期增长率118%；占本公司总体收入的比例约为22.5%，较去年同期提升约8.3个百分点。
具体来看，企业服务和建筑机电服务业绩增幅比例较高，其中，建筑机电服务业务在2021年收入2.3亿元，同期增长率达到109%；旗下专业公司卓品商务2021年收入实现1.17亿元，同期增长50%。
卓越商企服务管理层表示，会继续聚焦资产服务、企业服务、建筑机电服务和其他专业增值服务，并在现有已开展增值业务的基础上，持续发展创新增值业务，重点利用公司对商务物业设备设施管理的专业能力和B端优质客户资源，构建建筑机电服务和企业服务双增长曲线。
第三方业务占比近六成
和大多数以住宅物业为主营业务的物企不同的是，卓越商企服务在承接独立卓越集团物业的基础上，还拥有较强的外拓能力。
报告期内，卓越商企服务合约面积同比增加1204万平方米，其中储备面积1557万平方米，主要来自卓越集团的持续贡献；在管面积4120万平方米，其中独立第三方占比59%。
卓越商企服务表示，来自卓越集团丰富的资源、强大的品牌支持，是公司长期稳定发展的重要保障。截至2021年，集团土地储备面积达6399万平方米，布局40多个城市。其中绝大部分位于粤港澳大湾区及长三角地区，自持一线核心地段商业面积近120万平方米。
除了来自母公司卓越集团持续贡献储备物业以外，卓越商企服务一直十分注重培养独立外拓能力。2021年，其市场新拓第三方非住宅物业合同达121个，市场新拓第三方非住宅年化合同金额为5.27亿元，市场新拓第三方非住宅总合同金额为15.74亿元。
报告期内，卓越商企服务来自第三方的基本物业服务收入为21.06亿元，占公司总营业收入的60.7%；管理来自第三方的物业面积为2432万平方米，占总物业面积的59%。
观察者网了解到，卓越商企服务第三方非住宅物业分为两大主航道业务：FM企业大楼及办公研发园区、PM商办物业新拓业务。
报告期内，卓越商企服务新拓的FM企业大楼及办公研发园区包括大疆天空之城总部大楼、迅雷总部大楼、荣耀全国首个综合基地深圳荣耀智能制造中心、小鹏汽车FM业务全国框采、华为苏州基地二期等；PM高端商务项目方面，卓越商企服务新拓PM写字楼及商务综合体、产业园区项目约100万平方米。
仅以大客户阿里为例，继2021年上半年拿下阿里华南区总部深圳阿里中心后，卓越商企服务在下半年进军阿里杭州核心园区，并同时中标了阿里成都香城体育中心，东莞百城等。随着合作加深，2022年起，卓越商企服务已与阿里签署战略协议。
截至目前，卓越商企服务已为腾讯、百度、阿里、华为、美团、小米、滴滴、联想、网易、京东、大疆、快手等众多国内各行业领军企业及世界500企业首选的合作伙伴。
郭莹表示，房地产市场调控下，竞争格局已然发生变化，“未来物业行业和房地产相关性会越来越减少，更多是依靠企业自身独立市场化的能力，以及企业品牌和核心优势来取得更多的市场份额。”